Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 N 11АП-8538/2015 по делу N А55-28553/2014

Требование: О признании отказа от исполнения договора аренды земельного участка недействительным.

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N А55-28553/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2015 года по делу N А55-28553/2014 (судья Разумов Ю.М.),
по иску индивидуального предпринимателя Салова Дмитрия Александровича (ОГРНИП 304631233900035), г. Самара,
к администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,
при участии третьих лиц: Министерства имущественных отношений Самарской области, Департамента управления имуществом городского округа Самара,
о признании отказа от исполнения договора аренды недействительным,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Галина Н.А. по доверенности от 11.12.2014,

установил:

индивидуальный предприниматель Салов Дмитрий Александрович обратился в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012, оформленного уведомлением N 12/18167 от 15.10.2014 и уведомлением N 12/14911 от 27.08.2014 незаконным и признании договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012 действующим.
Определением от 26.02.2015 суд принял уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просит признать односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012, оформленный уведомлением N 12/14911 от 27.08.2014 и уведомлением N 12/18167 от 15.10.2014 недействительным.
Определением от 16.03.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Администрацию г. о. Самара и Департамент управления имуществом г.о. Самара.
Определением суда от 08.04.2015 произведена замена в деле N А55-28553/2014 ответчика Министерство имущественных отношений Самарской области на его правопреемника Администрацию городского округа Самара и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных отношений Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку ИП Салов Д.А. осуществлял продажу алкогольной продукции в торговом киоске "Хлеб", т.е. земельный участок используется ответчиком не в соответствии с видом разрешенного использования. В связи с этим Министерство письмом от 27.08.2014 N 12/14911 отказалось от исполнения договора аренды от 20.12.2012 г. N 2571а-2012/2017, так как предприниматель использует земельный участок с нарушением вида разрешенного использования, однако суд не обоснованно отклонил данный довод Министерства.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со "статьей 156" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со "статьями 258", "266", "268", "271" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
20.12.2012 года на основании Приказа Министерства имущественных отношений Самарской области от 07.09.2012 г. N 1998 между индивидуальным предпринимателем Саповым Дмитрием Александровичем (Арендатор) и Министерством имущественных отношений Самарской области (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством N 2571а-2012/2017. Государственная регистрация договора произведена 24.01.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за N 6315-0-1650/2013-696.
Согласно п. 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 24 кв. м, отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0226002:23, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Черемшанская, 248, для использования под временный киоск "Хлеб", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, в качественном состоянии как он есть.
В соответствии с п. 1.2. договора земельный участок принят Арендатором по акту приема-передачи, подписанному Арендатором и Арендодателем.
В соответствии с п. 8.1. договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 2.1. Договора договор заключен на срок по 19.03.2017 г. включительно.
Как указал истец, им получено от ответчика уведомление N 12/18167 от 15.10.2014 года, в котором сообщалось, что договор N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012 г. прекратил действие с 25.09.2014 года на основании п. 7.2. договора аренды, "ст. 450" ГК РФ и уведомления Министерства N 12/14911 от 27.08.2014 г.
Министерством в уведомлении N 12/14911 от 27.08.2014 г. сообщалось о том, что в соответствии с уведомлением от 29.04.2014 N 12/6919 арендатору необходимо в срок до 30.05.2014 устранить существенные нарушения условий договора аренды земельного участка от 20.12.2012 N 2571а-2012/2017 в связи с нецелевым использованием земельного участка.
Однако между сторонами соглашение о расторжении Договора не заключалось, в судебном порядке исковые заявления о расторжении договора не рассматривались.
Истец указал, что в нарушение данного требования закона уведомление Министерства от 29.04.2014 N N 12/6919 с предупреждением об устранении нарушений существенных условий договора, на которое ссылается Министерство имущественных отношений Самарской области, в адрес истца не поступало.
Кроме этого, как указал истец, согласно условиям договора арендатору земельный участок предоставлен для использования под временный некапитальный объект - временный киоск "Хлеб", т.е. для целей не связанных со строительством.
При этом, на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, ИП Саловым Дмитрием Александровичем каких-либо объектов капитального строительства не возводилось, и с 06.10.2003 г. по настоящее время на данном земельном участке расположен киоск, т.е. временный некапитальный объект.
Учитывая изложенные обстоятельства, истец, с учетом уточнения, обратился в суд с требованием о признании недействительным одностороннего отказа Министерства имущественных отношений Самарской области от исполнения договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012, оформленного уведомлением N 12/14911 от 27.08.2014 и уведомлением N 12/18167 от 15.10.2014.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил норма материального и процессуального права.
Согласно "ст. 619" ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с "пунктом 2 статьи 450" ГК РФ.
Министерство имущественных отношений Самарской области, возражая против заявленных требований, а также в апелляционной жалобе ссылается на, что на данном земельном участке расположен торговый киоск "Хлеб", однако ответчиком осуществляется реализация алкогольной продукции, что не соответствует виду разрешенного использования указанного в договоре аренды земельного участка.
Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом о том, что это обстоятельство в данном случае является основанием для досрочного отказа от договора аренды по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что согласно кадастровому паспорту на спорный земельный участок видом разрешенного использования земельного участка является: для использования под временный киоск "Хлеб".
В соответствии с пунктом 4.3.2 договора от 30.12.2012 N 2571а-2012/2017 арендатор обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием в установленные договором сроки.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае использования земельного участка арендатором не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В результате проверки произведенной ГУ МВД России по Самарской области от 03.04.2014 и от 17.06.2014 установлено, что во временном киоске, на спорном земельном участке осуществляется незаконная реализация алкогольной продукции.
Таким образом, Министерство имущественных отношений Самарской области полагает, что индивидуальный предприниматель Салов Д.А. использует земельный участок не по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, чем нарушает пункт 4.3.2 договора, в связи с этим в его адрес было направило уведомление об отказе от договора от 27.08.2014 N 12/14911.
Вместе с этим, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 7943/12, от 29.05.2012 N 13016/11, от 15.12.2011 N 12651/11, от 25.06.2013 N 1756/13.
"Методические указания" по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания), позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов применительно к 17 видам разрешенного использования ("пункт 1.2" Методических указаний).
Перечисленные в "Методических указаниях" виды разрешенного использования земельных участков соответствуют видам и составу территориальных зон и правовым режимам земельных участков, поименованных в "статьях 1", "34", "35", "36", "37" Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако в данных "Методических указаниях" отсутствует такой вид разрешенного использования как "временный киоск "Хлеб".
При таких обстоятельствах, суд сделал правильный вывод о том, что спорный земельный участок предоставлен истцу для целей, не связанных со строительством в порядке "статьи 34" Земельного кодекса Российской Федерации, согласно п. 1.1 договора аренды для размещения временного (некапитального) объекта - временный киоск "Хлеб", поскольку на указанном земельном участке находится принадлежащий истцу временный (некапитальный) объект - киоск "Хлеб", что также следует из кадастрового паспорта земельного участка от 13.11.2012 г. и не оспаривается сторонами.
Кроме этого в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом был изменен вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный пунктом 1.1 договора от 30.12.2012 N 2571а-2012/2017.
Торговля тем или иным видом товаров является видом предпринимательской деятельности и не является изменением вида разрешенного использования в понимании градостроительного и земельного законодательства.
Договором от 30.12.2012 N 2571а-2012/2017 не предусмотрено каким видом предпринимательской деятельности должен заниматься истец, так как данным договором не предусмотрена и ответственность за занятие определенным видом предпринимательской деятельности, не запрещенной законом.
В силу п. 1.1 договора земельный участок предоставляется для использования под временный киоск "Хлеб". При этом, в договоре отсутствует конкретизация товаров, которые могут быть реализованы в этом киоске.
Таким образом, истец вправе осуществлять торговую деятельность по реализации продовольственных товаров по своему усмотрению.
Исходя из положений "п. 9 ст. 2" Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", продовольственные товары определены как продукты в натуральном или переработанном виде, находящиеся в обороте и употребляемые человеком в пищу (в том числе продукты детского питания, продукты диетического питания), бутилированная питьевая вода, алкогольная продукция, пиво и напитки, изготавливаемые на его основе, безалкогольные напитки, жевательная резинка, пищевые добавки и биологически активные добавки.
В соответствии со "ст. 1" Федерального закона от 02 января 2000 г. N 29-ФЗ "О качестве и безопасности пищевых продуктов" пищевые продукты - продукты в натуральном или переработанном виде, употребляемые человеком в пищу (в том числе продукты детского питания, продукты диетического питания), бутилированная питьевая вода, алкогольная продукция (в том числе пиво), безалкогольные напитки, жевательная резинка, а также продовольственное сырье, пищевые добавки и биологически активные добавки.
Поскольку вышеуказанным "законом" пиво отнесено к категории продовольственных товаров (пищевых продуктов), в связи с этим торговля пивом не может расцениваться как использование Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, потому не может являться поводом для одностороннего отказа от договора.
Таким образом, в данном случае не усматривается нарушение со стороны истца условий договора, в связи с этим является не законным односторонний отказ Министерства имущественных отношений Самарской области от исполнения договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012, оформленный уведомлением N 12/14911 от 27.08.2014 и уведомлением N 12/18167 от 15.10.2014. Поскольку ни законом, ни договором аренды не предусмотрено нарушение правил продажи алкогольных напитков в качестве основания одностороннего отказа от договора аренды земельного участка.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со "статьей 71" АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку со стороны истца нарушений условий договора не установлено, в связи с этим является неправомерным односторонний отказ Министерства имущественных отношений Самарской области от исполнения договора аренды земельного участка N 2571а-2012/2017 от 20.12.2012, оформленный уведомлением N 12/14911 от 27.08.2014 и уведомлением N 12/18167 от 15.10.2014.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно "пункту 1 статьи 110" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь "статьями 268" - "271" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, принятое по делу N А55-28553/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.




Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА

Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ

 

13.08.2015