Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.01.2015 N Ф05-15883/2014 по делу N А40-170199/13

Требование: О взыскании расходов на проведение строительно-монтажных работ, штрафа за непредставление документов по договору аренды.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в период действия договора аренды произвел работы по улучшению арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, которые подлежат оплате ответчиком в силу закона.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что на момент отчуждения помещения состояние объекта отличалось от того, которое существовало на момент возврата.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N А40-170199/13

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Борзыкина М.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ДИКСИ Юг" (ИНН 5036045205, ОГРН 1035007202460) - Сарапкин А.А. дов. 17.01.2014 N 17/02/2014
от ответчика ООО "Рома С Компания" (ИНН 7709750729, ОГРН 1077758352671) - Джанфарова А.Н., дов. от 27.01.2014
рассмотрев 21 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Рома С Компания"
на решение от 27 июня 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенкова С.В.,
на "постановление" от 03 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
по иску закрытого акционерного общества "ДИКСИ Юг"
к обществу с ограниченной ответственностью "Рома С Компания"
о взыскании денежных средств,

установил:

Закрытое акционерное общество "ДИКСИ Юг" (далее - ЗАО "ДИКСИ Юг", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Рома С Компания" (далее - ООО "Рома С Компания", ответчик) о взыскании штрафа в размере 100 000 руб., штрафа в размере 4 920 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 61 554 руб. 17 коп., расходов на проведение строительно-монтажных работ в размере 4 303 747 руб. 10 коп., штрафа за непредставление документов по договору аренды в размере 850 000 руб.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2014 года принят частичный отказ ЗАО "ДИКСИ Юг" от иска, производство по делу N А40-170199/13 по иску ЗАО "ДИКСИ Юг" к ООО "Рома С Компания" о взыскании однократного штрафа в размере 100 000 руб., штрафа в размере 4 920 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 61 554 руб. 17 коп. прекращено.
Протокольным определением от 31 марта 2014 года судом в порядке "статьи 49" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявление истца об уменьшении размера исковых требований в части взыскания с ответчика расходов на проведение строительно-монтажных работ по договору подряда от 16.04.2012 N 100/12-2 до 4 303 747 руб. 10 коп. и изменении основания исковых требований.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27 июня 2014 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 4 303 747 руб. 10 коп. расходов на проведение строительно-монтажных работ, требования о взыскании штрафа за непредставление документов по договору аренды в размере 850 000 руб. оставлены без рассмотрения.
"Постановлением" Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Рома С Компания" просит отменить в части удовлетворенных исковых требований решение суда первой инстанции и "постановление" суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы ООО "Рома С Компания" указало на необоснованность вывода суда о том, что по условиям договора аренды не требовалось дополнительного согласия ответчика (арендодателя) для произведенных истцом, ремонтных работ.
Согласно п. 7.1 договора арендатор обязуется в течение четырех месяцев с момента принятия объекта провести работы по подготовке объекта к использованию для целей, указанных в п. 1.3 договора (перепланировка, ремонт, отделка, монтаж производственного и торгового оборудования, далее именуемые подготовительные работы).
Как следует из п. 4.3.2 договора арендатор имеет право производить на объекте перестройку, перепланировку, реконструкцию, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, осуществлять прокладку коммуникаций, необходимых для использования объекта с письменного согласия арендодателя.
В соответствии п. 4.2.17 договора согласие на улучшение помещения арендодатель обязан оформить в соответствии с формой письма-согласия, указанной в приложении N 3 к договору.
Вывод суда о том, что для проведения истцом работ, указанных в п. 7.1 договора не требовалось дополнительного согласия ответчика, опровергается вторым абзацем формы письма-согласия, согласно которому именно для согласования подготовительных работ, указанных в п. 7.1 договора стороны договорились о получении письменного согласия арендодателя в установленной форме.
Согласно форме письма-согласия арендодателя на производство улучшений (приложение N 3 к договору, являющееся неотъемлемой частью договора), арендатор обязан согласовать с арендодателем объем и стоимость производимых улучшений. Однако, согласие арендодателя на производство улучшений арендатором в предусмотренной договором форме не было получено.
Вывод суда о том, что выполненные на объекте работы отвечают признакам неотделимых улучшений, а также условиям п. 7.4.1 договора аренды, также не соответствует обстоятельствам дела, поскольку истец, заявляя требование о взыскании расходов на проведение строительно-монтажных работ должен был доказать тождественность выполненных работ подготовительным работам, предусмотренным в п. 7.1 договора аренды и неотделимым улучшениям; добросовестность при выполнении строительно-монтажных работ (необходимость произведенных работ для целей, указанных в п. 7.1 и минимальность затрат на указанные ремонтные работы).
Истец не доказал вышеуказанные обстоятельства, более того возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении строительно-технической экспертизы, в том числе и для разрешения вышеуказанных вопросов.
Наличие расходов на строительно-ремонтные работы не свидетельствует о том, что данные расходы понесены при производстве работ, предусмотренных п. 7.1 договора аренды и что выполненные работы создали неотделимые улучшения.
Истец в исковом заявлении не утверждает, что произведенные ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями и просит возмещения не стоимости неотделимых улучшений, а расходов на проведение строительно-монтажных работ.
Состояние объекта в момент передачи арендатору, судом не установлено. Также стороны в договоре не конкретизировали работы, предусмотренные п. 7.1 договора, полагаясь на дополнительное согласование объема и стоимости.
Работы, предусмотренные п. 7.1. договора, арендатор обязался выполнить в течение четырех месяцев с момента принятия объекта по акту приемки-передачи, то есть до 06.08.2012. Согласно же представленным истцом документам, значительная часть ремонтных работ была выполнена в ноябре - декабре 2012 года.
Ссылка суда в решении на то, что ответчик в отзыве от 14.05.2014 признал, что произведенные истцом работы являются подготовительными, ошибочна, поскольку в отзыве указано, что в соответствии с п. 7.1 договора арендатор обязался в течение четырех месяцев с момента принятия объекта по акту приемки-передачи провести работы по подготовке объекта к использованию для целей, указанных в п. 1.3 договора. На время подготовительных работ, арендная плата была уменьшена на 50 процентов. В связи с чем, ответчик в отзыве указал, что воля сторон договора была направлена на возмещение стоимости подготовительных работ, предусмотренных п. 7.1 договора в счет уменьшения арендных платежей за первые четыре месяца аренды. Из указанного не следует признание ответчиком подготовительными произведенные работы, предусмотренными п. 7.1 договора.
Ошибочно и указание суда о том, что ответчиком не оспорен размер неотделимых улучшений, произведенных истцом, поскольку для установления характера произведенных работ, их объема и стоимости ответчик заявлял ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд указал, что на момент рассмотрения настоящего спора состояние спорного объекта отличается от того, которое существовало на дату подписания акта возврата.
Указанный вывод суд сделал на основании пояснении сторон о том, что спорное помещение отчуждено, однако факт отчуждения помещения не свидетельствует о том, того состояние объекта отличается от того, которое было на момент возврата. Каких-либо доказательств, подтверждающих вышеуказанный вывод суда в деле нет.
Необоснованно отказав в назначении строительно-технической экспертизы, суд, не обладая специальными познаниями в области строительства и при отсутствии каких-либо доказательств, пришел к необоснованному выводу о том, что выполненные на объекте работы отвечают и признакам неотделимых улучшений, и признакам подготовительных работ, предусмотренных п. 7.1 договора, а также, что заявленная к взысканию сумма правильная.
Отклоняя довод ответчика о том, что в силу п. 8.4 договора арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения всех документально подтвержденных расходов, связанных с ремонтными работами, только в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, суд указал, что из материалов дела не усматривается, что расторжение договора произошло по инициативе арендодателя. Договор расторгнут по инициативе арендатора.
Письмом от 13.11.2012 истец (арендатор) уведомил арендодателя (ответчика) о том, что с 20.01.2013 в одностороннем порядке расторгает договор аренды между сторонами.
Истец не сохранил произведенные ремонтные работы и не передал их ответчику. Акт возврата помещения из аренды был составлен истцом. При этом в акте не указаны произведенные истцом неотделимые улучшения. Как следует из указанного документа, помещение находится в нормальном состоянии. Произведенные истцом ремонтные работы не описаны в акте в связи с тем, что на момент возврата помещения истцом ответчику, результаты произведенных ремонтных работ были повреждены, демонтированы, уничтожены.
Суд указал, что ответчик имел возможность отразить в акте фактическое состояние возвращаемого помещения, но не воспользовался своим правом, однако истец, составивший акт возврата, в свою очередь также имел возможность указать в акте возврата произведенные и передаваемые ответчику неотделимые улучшения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Рома С Компания" поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ЗАО "ДИКСИ Юг" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке "статьи 286" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Рома С Компания" (арендодатель) и ЗАО "ДИКСИ Юг" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 06.04.2012, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 750 кв. м, являющееся частью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, д. 13. Объект принадлежит арендодателю на основании акта ввода в эксплуатацию N RU 77122000-002835 от 03.02.2012.
Согласно п. 1.3 договора объект передается арендатору для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Срок аренды установлен сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта в аренду по 05.03.2013 (п. 10.3).
Согласно п. 7.1 договора арендатор обязуется в течение 4-х месяцев с момента принятия объекта по акту приемки-передачи провести работы по подготовке объекта к использованию для целей, указанных в п. 1.3 договора (перепланировка, ремонт, отделка, монтаж производственного и торгового оборудования), далее именуемые подготовительные работы.
Все улучшения объекта, неотделимые без ущерба для объекта, произведенные за счет средств арендатора, переходят в собственность арендодателя с даты подписания акта возврата, даже если это прямо не предусмотрено в указанном акте, или возврата объекта в порядке п. 3.2.3 договора.
Судами установлено, что соглашением от 21.01.2013 стороны расторгли договор аренды от 06.04.2012, помещение возвращено арендодателю по акту возврата от 21.01.2013.
Обращаясь с исковыми требованиями, истец ссылается на то, что в период действия договора аренды произвел работы по улучшению арендованного имущества, неотделимые без вреда для него, общей стоимостью 4 303 747 руб. 10 коп., которые подлежат оплате ответчиком в силу "ст. 623" Гражданского кодекса Российской Федерации.
В подтверждение факта проведения работ и затрат истца на проведение работ представлены договор подряда от 16.04.2012, справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 08.11.2012 на сумму 383 912 руб. 78 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат N 2 от 08.11.2012 на сумму 209 948 руб. 63 коп., акт о приемке выполненных работ N 2 от 08.11.2012 на сумму 209 948 руб. 63 коп., акт о приемке выполненных работ N 3 от 13.09.2012 на сумму 2 467 148 руб. 12 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат N 4 от 12.12.2012 на сумму 394 992 руб. 78 коп., акт о приемке выполненных работ N 4 от 12.12.2012 на сумму 394 992 руб. 78 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат N 4 от 12.12.2012 на сумму 394 992 руб. 78 коп., акт о приемке выполненных работ N 4 от 12.12.2012 на сумму 394 992 руб. 78 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат N 5 от 13.12.2012 на сумму 847 744 руб. 89 коп., акт о приемке выполненных работ N 5 от 13.12.2012 на сумму 847 744 руб. 89 коп., платежные поручения N 7957 от 29.12.2012, N 103061 от 09.06.2012, N 99871 от 16.05.2012, N 97256 от 18.04.2012.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании 4 303 747 руб. 10 коп. расходов на проведение строительно-монтажных работ, суды исходили из того, что анализ пунктов 4.2.17, 4.3.2 и 7.1 договора в их совокупности в порядке "ст. 431" Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанность арендатора, установленная п. 7.1 договора, по проведению подготовительных работ, не предусматривает дополнительного согласования с арендодателем выполнения таких работ, фактически является требованием арендодателя, обязывающим арендатора провести работы в течение 4-х месяцев с даты подписания акта приемки-передачи помещения для использования помещения с целью организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса (п. 1.3 договора); работы, осуществленные истцом, следует рассматривать как выполнение требования арендодателя, не требующего дополнительного согласования; из материалов дела не усматривается, что расторжение договора произошло по инициативе арендодателя; ответчик не предпринял всех необходимых и достаточных мер при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота; выполненные работы отвечают признакам неотделимых улучшений, установленных "п. 2 ст. 623" Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям п. 7.4.1 договора.
В проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы по вопросу установления обстоятельств проведения ремонта и стоимости затрат ответчику было отказано, ввиду того, что настоящее время спорные помещения отчуждены и находятся во владении третьих лиц; на момент рассмотрения дела состояние спорного объекта отличается от того, которое существовало на дату подписания акта возврата от 21.01.2013; в настоящее время установить в каком виде спорный объект был возвращен ответчику в январе 2013 года невозможно.
Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с "пунктом 2 статьи 623" Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу "статьи 421" Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 7.1 договора арендатор обязуется в течение 4-х месяцев с момента принятия объекта по акту приемки-передачи провести работы по подготовке объекта к использованию для целей, указанных в п. 1.3 договора (перепланировка, ремонт, отделка, монтаж производственного и торгового оборудования), далее именуемые подготовительные работы.
Все улучшения объекта, неотделимые без ущерба для объекта, произведенные за счет средств арендатора, переходят в собственность арендодателя с даты подписания акта возврата, даже если это прямо не предусмотрено в указанном акте, или возврата объекта в порядке п. 3.2.3 договора.
В п. 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора производить на объекте перестройку, перепланировку, реконструкцию, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, осуществлять прокладку коммуникаций, необходимые для использования объекта в коммерческих целях с письменного согласия арендодателя, а также без письменного согласия арендодателя проводить работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий ремонт объекта.
В соответствии с п. 4.2.17 договора арендодатель обязался в пятидневный срок рассматривать обращения арендатора по ремонту и переоборудованию объекта, а также по просьбе арендатора предоставлять документы арендодателя для согласования в установленном порядке произведенных работ по изменению объекта. Обращение арендатора, а также ответ арендодателя должны быть представлены в письменной форме. Согласие по улучшению помещения арендодатель обязан оформить в соответствии с формой письма-согласия, указанной в приложении N 3 к договору.
Из условий договора не следует, что арендодатель принял на себя безусловное обязательство возместить стоимость затраченных на производство работ по улучшению помещения.
Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что заявленная им к возмещению сумма является стоимостью произведенных улучшений именно в помещении арендодателя и то, что она была согласована с ответчиком, как и сами улучшения. Наличие объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, судом не установлено.
Также не представлено доказательств того, что ответчик принял на себя обязательство возместить истцу стоимость данных работ.
Сделав вывод о том, что истцом выполнены подготовительные строительно-монтажные работы на сумму 4 303 747 руб. 10 коп., не требующих согласия арендодателя, суд первой и апелляционной инстанции также указали, что указанные работы по характеру и стоимости отвечают признакам неотделимых улучшений.
Вопрос, являются ли выполнены истцом работы неотделимыми улучшениями имущества арендодателя требуют специальных познаний.
Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении строительно-технической экспертизы, ссылаясь на то, что спорное помещение продано, не установив при этом, что на момент отчуждения помещения состояние объекта отличалось от того, которое существовало на момент возврата.
Условиями пункта 8.4. договора аренды предусмотрено возмещение арендодателем выполненных арендатором ремонтных работ только в случае расторжения договора по инициативе арендодателя.
Доказательств того, что договора аренды был расторгнут по инициативе арендодателя, не имеется. Из материалов дела следует, что истец 13.11.2012 г. уведомил арендодателя о том, что он с 20.01.2013 г. в одностороннем порядке расторгает договор аренды (л.д. 107 т. 1).
21 января 2013 г. стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, указав, что на дату подписания настоящего соглашения взаимные обязательства по договору исполнены в полном объеме, взаимных претензий не имеется (л.д. 103 т. 1).
Указанным условиям договора, исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, а также изложенным обстоятельствам суды не дали надлежащей оценки, выводы судов не соответствуют имеющимся доказательствам, что в соответствии со "статьей 288" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства применительно к условиям договора, правильно применить нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь "ст. ст. 284", "286" - "289" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 июня 2014 года, по делу N А40-170199/13, "постановление" Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2014 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.


Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
О.И.КОМАРОВА

 

12.02.2015