Требование: Об обязании провести государственную регистрацию договора аренды.Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10264/2012) общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2012 по делу N А70-7209/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория" к индивидуальному предпринимателю Казанцеву Сергею Витальевичу, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, об обязании провести государственную регистрацию договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Виктория", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - представители не явились,
индивидуальный предприниматель Казанцев Сергей Витальевич - не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") 08.08.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Казанцеву Сергею Витальевичу (далее - ИП Казанцев С.В.) об обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 01.04.2011 N 6.
Определением суда от 09.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2012 по делу N А70-7209/2012 в удовлетворении иска отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Виктория" в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. При этом истец указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
ИП Казанцев С.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ООО "Виктория" и Управления Росреестра по Тюменской области, а также ИП Казанцев С.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились. От ответчика поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
На основании "части 1 статьи 266", "частей 3", "5 статьи 156" Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, между ИП Казанцевым С.В. (арендодатель) и ООО "Виктория" (арендатор) подписан договор аренды от 01.04.2011 N 6, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование помещение, находящееся по адресу: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245"а" (пункт 1.2); помещение может использоваться только для торговли (пункт 2.1). Передаваемое в аренду помещение (по тексту договора также - имущество) соответствует следующим характеристикам: помещение общей площадью 60 кв. м, в том числе торговая площадь 34,8 кв. м, находится на первом этаже строения с отдельным входом (пункт 2.3). Согласно пункту 2.2 передача имущества оформляется сторонами актом приема-передачи. С момента подписания акт приема-передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).
Сумма арендной платы с 01.04.2011 по 30.09.2011 составляет 15 000 руб. в месяц из расчета по 250 руб. на 1 кв. м. С 01.10.2011 оплата составит 18 000 руб. из расчета 300 руб. за 1 кв. м (пункт 4.1 договора).
Договор вступает в силу с 01.04.2011 и действует до 31.03.2016 (пункт 6.1 договора).
Сторонами оформлен акт приема-передачи от 01.04.2011, в котором указано, что передается помещение на первом этаже нежилого здания, площадью 60 кв. м, имеющее торговый зал, складское помещение, два коридора и туалетную комнату (л.д. 15).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.05.2007 ИП Казанцеву С.В. на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание (магазин-офис) общей площадью 237,40 кв. м, расположенное по адресу: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245"а" (л.д. 16).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Виктория" сослалось на то, что ИП Казанцев С.В. необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора аренды от 01.04.2011 N 6.
При этом истец указал, что 12.09.2011 он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (Заводоуковский отдел) с заявлением о государственной регистрации договора, которая, однако, не была проведена вследствие отсутствия плана здания, и до октября 2011 г. предоставлена отсрочка для проведения технической инвентаризации здания. В связи с тем, что в здании была проведена перепланировка, возможность быстрого изготовления технического паспорта не представлялась возможной, поскольку необходимо было вначале узаконить перепланировку. Тогда истцом (ООО "Виктория") в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о приостановлении государственной регистрации договора N 6 до момента изготовления технического паспорта. После чего истец обратился к ответчику с требованием об изготовлении технического паспорта. Однако ответчик уклонялся от изготовления технической документации на здание и в том числе на спорное нежилое помещение (обращение за изготовлением технической документации последовало 04.04.2012). Вследствие чего представленные истцом для регистрации договора аренды документы были возвращены ему как заявителю (расписка в получении документов от 22.02.2012). После возвращения документов истец обратился к ответчику с требованием о проведении необходимых мероприятий по регистрации (узакониванию) перепланировок и приведении технической документации арендуемого помещения в порядок, в том числе предложил выдать истцу доверенность на право действовать от имени арендодателя (собственника) для ускорения процесса хождения по инстанциям и изготовления технической документации. Обращения истца к ответчику (арендодателю) с требованием изготовить и передать ему техническую документацию на здание, которая необходима для регистрации договора аренды, была неоднократной, о чем свидетельствует переписка сторон. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы, даже после того, как они были изготовлены. В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендодатель обязан сдать имущество в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (л.д. 4-7).
С исковым заявлением истец в том числе представил копию составленного 12.07.2006 Заводоуковским городским отделением Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" плана первого этажа здания по ул. Совхозная, 245а, г. Заводоуковск (л.д. 22), в качестве плана арендуемого нежилого помещения (пункт 11 приложения к исковому заявлению).
Возражая против искового заявления, ответчик в отзыве и дополнительных пояснениях указал, что договор аренды изначально был на срок 11 месяцев и не подлежал государственной регистрации. Директор ООО "Виктория" 06.09.2011 обратился с просьбой изменить срок договора, увеличив его до 5 лет, так как хотел получить лицензию на торговлю алкогольной продукцией. В ранее составленном договоре была заменена только последняя страница, где был прописан срок, увеличив его до 5 лет. В связи с этим возникла необходимость в регистрации договора аренды. ООО "Виктория" 12.09.2011 обратилось в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии за регистрацией договора аренды, но ему было отказано в государственной регистрации договора аренды, так как занимаемая площадь не соответствовала плану в техническом паспорте (л.д. 50-52, 78-79). ООО "Виктория" арендовало площадь (60 кв. м) меньше указанной в техническом паспорте (80 кв. м), отказалось арендовать все помещение (всю площадь, предназначенную под магазин), в связи с чем была сделана дополнительная перегородка и это повлекло за собой оформление реконструкции помещения. Договор аренды следует признать незаключенным (л.д. 110).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Виктория", исходил из того, что договор аренды от 01.04.2011 N 6 является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано его существенное условие - условие о предмете, что влечет невозможность его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как указал суд первой инстанции, по условиям договора аренды от 01.04.2011 N 6 ответчик передает истцу часть нежилого помещения на первом этаже строения, расположенного по адресу: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245 "а", общей площадью 60 кв. м, в том числе торговая площадь 38,4 кв. м, однако, какое помещение, исходя из общей площади объекта 237,4 кв. м за минусом 60 кв. м, подлежит передаче ответчиком истцу, ни в договоре, ни на поэтажном плане нежилого помещения общей площадью 237,40 кв. м не определено. В ходе судебного заседания истец также указал, что помещение, переданное ему в аренду, не определено путем выделения спорного помещения на поэтажном плане нежилого помещения общей площадью 237,40 кв. м.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.04.2011 N 6 не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, отсутствие выделения на поэтажном плане помещений, передаваемых в аренду, повлекло отсутствие согласования сторонами предмета указанного договора.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется в силу следующего.
Согласно "пункту 1 статьи 131" Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
"Статьей 651" ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
"Статья 1" Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 настоящего Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
В связи с чем в Информационном "письме" Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" даны следующие разъяснения.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском "кодексе" РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила "пункта 2 статьи 651" ГК РФ. В соответствии с "пунктом 2 статьи 651" ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с "пунктами 1", "2 статьи 26" Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 16 настоящего Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда ("пункт 3 статьи 165" ГК РФ).
В силу "пункта 1 статьи 432" ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ("статья 606" ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ("пункт 3 статьи 607" ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в "пункте 3" Определения Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями "пункта 1 статьи 165", "пункта 3 статьи 433" и "пункта 3 статьи 607" Гражданского кодекса Российской Федерации", конкретизируя названные в "пункте 3 статьи 607" ГК РФ требования, "статья 26" Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленному на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26).
Как следует из договора аренды от 01.04.2011 N 6, объектом аренды в нем указано нежилое помещение общей площадью 60 кв. м (в т.ч. торговая площадь 34,8 кв. м) на первом этаже двухэтажного здания по адресу: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245"а" (л.д. 16).
Между тем, согласно представленному самим истцом (в качестве плана арендуемого нежилого помещения) плану первого этажа здания от 12.07.2006 (л.д. 22), на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245 "а", находятся несколько помещений, общая площадь которых значительно превышает площадь 60 кв. м, указанную в тексте договора аренды от 01.04.2011 как площадь сдаваемого в аренду помещения. На поэтажном плане (1 этажа) каждое помещение имеет свои площадь и номер.
Какие-либо указания на то, что к договору аренды от 01.04.2011 N 6 в качестве его приложения составлялся план, на котором бы обозначалось расположение сдаваемого в аренду помещения (сдаваемых в аренду помещений) с указанием его (их) номера (номеров) и размера площади, отсутствуют как в самом договоре, так и в ином, подписанном обеими сторонами, документе.
В акте приема-передачи, который согласно условиям договора аренды является приложением к договору, хотя и указано о передаче помещения на первом этаже площадью 60 кв. м, однако, номера и площади торгового зала, складского помещения, коридоров, туалетной комнаты не указаны. В связи с чем наличие этого акта приема-передачи не устраняет неопределенности в том, какое помещение подлежало передаче в качестве объекта аренды.
Представленный истцом поэтажный план (1 этажа) от 12.07.2006 не является, вопреки утверждению истца, сам по себе планом арендуемого нежилого помещения, поскольку на нем не обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, как должно быть в соответствии с "пунктом 3 статьи 26" Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Причем, как следует из объяснений ответчика в суде первой инстанции, не опровергнутых истцом, 60 кв. м - это фактически часть предназначенной под магазин площади и, соответственно, включает в себя не все помещение, а лишь его часть. Именно поэтому (так как занимаемая площадь не соответствовала плану в техническом паспорте) истцу - ООО "Виктория" было отказано в государственной регистрации договора аренды.
В соответствии с "пунктом 3 статьи 165" ГК РФ решение о регистрации сделки может быть вынесено судом лишь в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и единственным препятствием к ее регистрации является уклонение одной из сторон от регистрации.
Поскольку договор аренды от 01.04.2011 N 6 подписан сторонами без соблюдения требований "пункта 3 статьи 607" ГК РФ и "пункта 3 статьи 26" Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, отсутствует графическое изображение (план) арендованного помещения (помещений) и, соответственно, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, постольку договор не может быть признан заключенным, и оснований для принятия судом решения о его регистрации, вне зависимости от того, уклонялся ли ответчик от регистрации, не имеется.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Из содержания договора аренды от 01.04.2011 N 6 усматривается, что волеизъявление сторон при его подписании направлено на установление отношений по аренде нежилого помещения (его части) площадью 60 кв. м как существующего на 01.04.2011, которое ответчик обязался сдать со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (пункт 3.1.2 договора). В договоре отсутствует указание на то, что названный объект аренды возникнет в будущем, и что стороны принимают на себя какие-либо обязательства в расчете на его появление в дальнейшем.
В связи с чем подтверждаемые материалами дела обстоятельства о происшедшей в период после подписания договора от 01.04.2011 перепланировке помещений, оформлении разрешительной документации на них и появлении в результате реконструкции других помещений, в том числе на первом этаже (справка Заводоуковского городского отделения Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ от 13.06.2012 N 1257 с приложением планов подвала, первого и второго этажей от 16.05.2012 - на л.д. 120-124) означают, что на момент разрешения судом спора отсутствуют в натуре те помещения, которые стороны имели в виду при подписании договора аренды от 01.04.2011 N 6, что в любом случае исключает возможность его государственной регистрации.
Поэтому суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на изготовленный 16.05.2012 (после реконструкции) план 1 этажа строения (адрес: г. Заводоуковск, ул. Совхозная, 245 "а" (л.д. 123), на экземпляре которого истцом схематично обозначены помещения, являющиеся, по его мнению, арендуемыми по договору от 01.04.2011 N 6.
Доказательств о том, что после реконструкции помещений стороны изъявили согласованную волю на аренду этих помещений, не представлено. Сам по себе план первого этажа (после реконструкции) с отметками со стороны истца или без таковых, не будучи подписанным обеими сторонами, не может быть оценен судом в качестве приложения к договору аренды от 01.04.2011 N 6.
В связи с изложенным данный документ (от 16.05.2012) не может свидетельствовать о согласовании сторонами при подписании договора аренды (01.04.2011) места расположения помещения (помещений), подлежащего передаче в аренду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет изложенные истцом в апелляционной жалобе доводы о том, что заштрихованная от руки часть на указанном плане - это именно обозначенное в договоре помещение общей площадью 60 кв. м, имеющее торговый зал, складское помещение, 2 коридора и туалет (номера на плане 1, 2, 5, 6, 7), при сложении площадь которых составляет 60 кв. м.
В рассматриваемой ситуации доводы истца о том, что он после приостановления регистрирующим органом государственной регистрации договора аренды неоднократно обращался к ответчику с требованием изготовить и передать техническую документацию на здание, а ответчик таковую не передал, не могут быть признаны судом как свидетельствующие о противоправном поведении ответчика.
Поскольку государственная регистрация сделок призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов ("Определение" Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О), правовые основания для обязания ответчика зарегистрировать договор аренды от 01.04.2011 N 6, который является незаключенным (совершен в ненадлежащей форме), отсутствуют.
Отказав в удовлетворении иска ООО "Виктория", суда первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене не подлежит. Апелляционная жалоба истца оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с отказом в ее удовлетворении относятся на истца в порядке "статьи 110" АПК РФ.
Руководствуясь "пунктом 1 статьи 269", "статьями 270" - "271" Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.10.2012 по делу N А70-7209/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
