Требование: О расторжении договора аренды, выселении арендатора и субарендатора из нежилого помещения.
Обстоятельства: Арендатором нарушены условия договора, нарушения не устранены.
Решение: Требование удовлетворено, так как арендатор без согласия арендодателя заключил договор субаренды, что согласно договору аренды является недопустимым, договор субаренды является недействительным, имущество использовалось не в соответствии с условиями договора аренды, установлено осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала.Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вермакс С" (далее - общество "Вермакс С") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2012 по делу N А76-3798/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Вермакс С" - Шахров А.В., директор (протокол от 19.09.2011), Дмитриев И.В. (доверенность о 09.06.2010 N 3);
Челябинской областной общественной организации Федерации бильярдного спорта "Пирамида" (далее - общественная организация) - Дмитриев И.В. (доверенность от 23.01.2012);
Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" (далее - образовательное учреждение) - Попов Е.М. (доверенность от 30.12.2011 N 1371);
общества с ограниченной ответственностью "Вермакс-С" (далее - общество "Вермакс-С") - Гудовичева Л.Б. (доверенность от 18.07.2012 N 14), Майсюк И.В., директор (решение от 29.11.2011).
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществам "Вермакс С", "Вермакс-С" о расторжении договора аренды от 01.01.2010 N 13/1, выселении ответчиков из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 705,3 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2011 (судья Лакирев А.С.) в удовлетворении исковых требований к обществу "Вермакс-С" отказано. Исковые требования к обществу "Вермакс С" удовлетворены, расторгнут договор аренды от 01.01.2000 N 13/1, общество "Вермакс С" выселено из спорного нежилого помещения.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2011 (судьи Вдовин Ю.В., Жаворонков Д.В., Первухин В.М.) решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве ответчика привлечена общественная организация, уточнено наименование истца - Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" (национальный исследовательский университет).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2012 (судья Лакирев А.С.) исковые требования удовлетворены. Принято решение о расторжении договора аренды от 01.01.2000 N 13/1, заключенного между образовательным учреждением и обществом "Вермакс С", выселении общества "Вермакс С" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 705,3 кв. м, выселении общества "Вермакс-С" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 149,7 кв. м, выселении общественной организации из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 150 кв. м (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.04.2012).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 (судьи Румянцев А.А., Ершова С.Д., Забутырина Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Вермакс С" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами ст. 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что между ним и обществом "Вермакс-С" сложились отношения на основании агентского договора от 01.01.2011 N 13/1 по организации горячего питания, а не на основании договора субаренды от 25.08.2006. По мнению общества "Вермакс С", организация в арендуемых помещениях бара для обеспечения досуга не может являться основанием для расторжения договора аренды от 01.01.2000. Общество "Вермакс С" считает, что образовательным учреждением пропущен срок исковой давности, поскольку об организации бара в арендуемом помещении истцу стало известно с 2001 года. Заявитель указывает на отсутствие идентифицирующих признаков помещений площадью 149,7 кв. м и 150 кв. м, в связи с чем считает неисполнимым решение суда о выселении из данных помещений общества "Вермакс-С" и общественной организации. Общество "Вермакс С" также ссылается на то, что в настоящее время реализация алкогольной и табачной продукции в арендуемых помещений не осуществляется.
В отзыве на кассационную жалобу образовательное учреждение возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что между образовательным учреждением (арендодатель) и обществом "Вермакс С" (арендатор) 01.01.2000 заключен договор N 13/1 аренды части здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 705,3 кв. м, для оборудования спортивного зала с целью проведения тренировок и соревнований по бильярдному спорту и организации массового культурного и спортивного досуга студентов, профессорско-преподавательского и иного состава арендодателя и других граждан и юридических лиц, на срок с 01.01.2000 до 31.12.2005.
Согласно акту приема-передачи от 01.01.2000 арендодателем переданы арендатору помещения согласно техническому паспорту N 22, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 47, 60, 58, 59, 57, 52, 52а, 61, 62, 62а, 56, 55, 54, 51, 50, 53, общей площадью 705,3 кв. м, расположенные на цокольном и втором этажах здания.
В соответствии с п. 6.2 договора арендатор не вправе сдавать помещения в субаренду без согласия арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.06.2000 N 1 срок действия договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 продлен сторонами на 10 лет.
Дополнительным соглашением от 01.04.2001 N 2, зарегистрированным в установленном законом порядке 19.07.2001, стороны согласовали изменения и дополнения к договору в части размера арендных, коммунальных и эксплуатационных платежей, которые установлены в соответствии с расчетом (Приложение N 1), договор аренды дополнен п. 2.2.4 договора, согласно условиям которого арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора при неуплате арендатором арендной платы и платы за коммунальное и эксплуатационное обслуживание в течение трех месяцев подряд.
Образовательное учреждение, указывая на нарушения арендатором условий договора, 18.10.2010 направило обществу "Вермакс С" требование об устранении нарушений, являющихся основанием для расторжении договора.
Поскольку обществом "Вермакс С" требования образовательного учреждения не были исполнены, последнее обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о расторжении договора аренды от 01.01.2000 и выселении ответчиков. Образовательное учреждение сослалось на следующее:
- арендатором нарушены условия договора по оплате коммунальных услуг;
- арендатор использует переданное в аренду помещение не по назначению, так как в помещении устроен бар с розничной торговлей спиртными и табачными изделиями, что противоречит назначению помещения (организация спортивного зала);
- арендатором нарушены положения Федерального закона от 22.11.1995 N 171 "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции", Федерального закона от 10.07.2001 N 87-ФЗ "Об ограничении курения табака", Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации";
- арендатором нарушены условия п. 6.2 договора, поскольку им осуществлена передача помещения в субаренду без согласия арендодателя.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, письмо Министерства сельского хозяйства Челябинской области от 14.02.2011 N 656, лицензию на осуществление розничной продажи алкогольной продукции от 26.06.2009, выданной обществу "Вермакс-С", акт проверки Территориального управления Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Челябинской области от 03.05.2011, акт выхода судебного пристава-исполнителя по месту нахождения должника, приняв во внимание свидетельские показания по делу, суды установили, что обществом "Вермакс С" (арендодатель) и обществом "Вермакс-С" (субарендатор) 25.08.2006 подписан договор субаренды части арендуемых обществом "Вермакс С" помещений площадью 149,7 м, для эксплуатации предприятия общепита, бар, кофейня с прилегающими и подсобными помещениями, без согласия арендодателя.
Поскольку заключение договора субаренды без согласия арендодателя в соответствии с п. 6.2 договора аренды от 01.01.2000 недопустимо, судами сделан правильный вывод о нарушении арендатором указанного условия договора, что в силу приведенных норм права является основанием для расторжения договора аренды по иску арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального Закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" не допускается розничная продажа алкогольной продукции в детских, образовательных, медицинских организациях, на объектах спорта, на прилегающих к ним территориях.
На основании п. 5 ст. 3 Федерального закона от 10.07.2001 N 87-ФЗ "Об ограничении курения табака" запрещается розничная продажа табачных изделий в организациях здравоохранения, организациях культуры, физкультурно-спортивных организациях и на территориях и в помещениях образовательных организаций, а также на расстоянии менее чем сто метров от границ территорий образовательных организаций.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, образовательное учреждение сослалось на использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды от 01.01.2000.
Согласно п. 1.2 договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 имущество передается в аренду для оборудования спортивного зала с целью проведения тренировок и соревнований по бильярдному спорту и организации массового культурного и спортивного досуга. Спортивный зал должен быть оборудован так, чтобы имелась возможность обеспечения посетителей горячим питанием.
Оценив представленные в дело письмо Министерства сельского хозяйства Свердловской области от 14.02.2011 N 656, лицензию на осуществление розничной продажи алкогольной продукции от 26.06.2009, выданную обществу "Вермакс-С" до 04.07.2013, акт проверки Территориального управления Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Челябинской области от 03.05.2011, свидетельские показания Шерстнева Д.В., Сазонова К.Е., суды установили факт осуществления торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в помещении, переданном обществу "Вермакс С" в аренду в целях оборудования спортивного зала, что свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором. Данные обстоятельства обоснованно приняты апелляционным судом во внимание и сделан правильный вывод о правомерности расторжения договора аренды от 01.01.2000.
Судами отказано образовательному учреждению в удовлетворении иска на основании неисполнения арендатором условий договора об оплате коммунальных платежей. При этом суды пришли к выводу о том, что в договоре аренды стороны предусмотрели методику расчета платы за коммунальные услуги по формуле с применением поправочных коэффициентов. Поскольку данный вывод судов обществом "Вермакс С" в порядке кассационного производства не оспаривается, законность судебных актов в указанной части не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание, что договор аренды от 01.01.2000 расторгнут, судами обоснованно принято решение о выселении общества "Вермакс С" из спорного помещения.
Поскольку договор субаренды от 25.08.2006, подписанный обществами "Вермакс С" и "Вермакс-С", заключен без согласия арендодателя и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, общество "Вермакс-С" занимает помещения площадью 149,7 кв. м в отсутствие правовых оснований, в связи с чем судами правомерно принято решение о выселении общества "Вермакс-С" из указанных помещений.
С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования.
Суд кассационной инстанции отмечает, что судебные акты в части выселения общественной организации из помещений площадью 150 кв. м последней не оспорены.
Ссылка общества "Вермакс С" на отсутствие идентифицирующих признаков помещений площадью 149,7 кв. м, и 150 кв. м, рассмотрена апелляционным судом и отклонена. При этом судом установлено, что названные помещения входят в состав помещения общей площадью 705,3 кв. м, переданного по договору аренды обществу "Вермакс С".
Довод заявителя о сложившихся между обществами "Вермакс С" и "Вермакс-С" отношениях на основании агентского договора, а не договора субаренды, также рассмотрен и обосновано отклонен апелляционным судом, как противоречащий материалам дела и установленным по делу обстоятельствам.
Суд первой инстанции, установив, что образовательное учреждение направило обществу "Вермакс С" требование об устранении нарушений пользования арендуемым имуществом 18.10.2010, а также указав на отсутствие в деле доказательств того, что арендодателю стало известно об этих нарушениях ранее указанной даты, обоснованно отклонил ссылку общества "Вермакс С" на пропуск истцом срока исковой давности на основании 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2012 по делу N А76-3798/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вермакс С" - без удовлетворения.
Председательствующий
СМИРНОВ А.Ю.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
МАЛИКОВА Э.М.
