Складские спекуляции. Рынок складской недвижимости первым вышел из кризиса, но еще не смог полностью освободиться от его влияния

Складские спекуляции

Рынок складской недвижимости первым вышел из кризиса, но еще не смог полностью освободиться от его влияния. Несмотря на то, что вакантность площадей, продолжая снижаться каждую неделю, уже не превышает нескольких процентов, а ставки аренды уверенно идут вверх, девелоперы осторожны и не торопятся заявлять новые проекты. Между тем, участники рынка уверены – не пройдет и года, как спекулятивный девелопмент вновь вернется на рынок, если не всей России, то Москвы.

Неожиданный дисбаланс

Еще летом 2008 года свободных складов было не найти, а уровень вакантности на рынке, стремясь к нулю, походил, скорее, на статистическую погрешность. Но уже с падением Lehman Brothers российский рынок замер, а спрос сошел почти на нет. Так неудачно совпало, что многие девелоперы, воодушевившись ставками аренды свыше $140\кв.м\год, выводили на рынок новые проекты и запускали свежие стартапы на рубеже 2007-2008 годов. Уже к середине 2009 года, по словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной недвижимости и земли компании Knight Frank Russia-CIS, уровень вакантности качественных складских площадей в моменте достигал 18%. К концу 2010 года в классе А пустовало уже 5% площадей, а в классе B – 10-11%. Сегодня этот показатель снижается фактически каждую неделю. Петр Зарицкий, директор отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, полагает, что реально вакантность может уже сейчас быть ниже 4% в классе А.

В результате ставки аренды, опустившиеся в 2009-2010 годах до $90-110\кв.м\год, вновь начали расти, достигнув сегодня в среднем $115-120\кв.м\год. При этом на рынке уже заключаются сделки даже по ставке в $130\кв.м\год, но пока они носят единичный характер. В то же время, в ряде случаев собственники до сих пор соглашаются и на $110-115\кв.м\год, но только при условии, что площадь арендует международная или крупная российская компания с именем и со стабильным положением на рынке, чье присутствие в складском комплексе повышает его инвестиционную стоимость, говорит Вячеслав Холопов.

В 2010 году рынок индустриальной недвижимости столичного региона столкнулся с последствиями сокращения строительной активности, а результаты ввода не оправдали даже самые скромные ожидания экспертов. В итоге предложение увеличилось чуть больше, чем на 400 тыс. кв. м, что стало минимальным показателем с 2003 года. В основном это были не новые проекты, а следующие очереди уже функционирующих логопарков. При этом в 2009 году, когда на рынок выходили начатые еще до кризиса проекты, объем качественного складского предложения пополнился, по данным Knight Frank, на 770 тыс. кв. м. Таким образом, к началу 2011 года общий объем предложения складской недвижимости класса А в Московском регионе несколько превысил 6 млн кв. м, из которых почти 70% или 4,23 млн кв. м относится к классу А, а 1,88 млн кв. м - к классу B.

Видя столь выраженное снижение доли вакантных складских площадей на фоне достаточно малого ввода новых объектов, многие девелоперы осознают, что уже к концу 2011 года на столичном рынке может наступить дефицит предложения, считает Дмитрий Астреин, заместитель директора департамента индустриальной недвижимости, S. A. Ricci/King Sturge. Подобная ситуация уже сложилась в ряде динамично развивающихся российских регионов. К примеру, в Екатеринбурге, по данным комитета по товарному рынку администрации города, уже сегодня суммарный запас непокрытых востребованных площадей составляет от 40 до 50 тыс. кв. м.

Хорошо забытое старое

Между тем, в последнее время на складской рынок вернулся спрос. Более того, как свидетельствуют данные Knight Frank, в IV квартале 2010 года он побил трехлетний рекорд – 290 тыс. кв. м. Осознавая скорое наступление дефицита, арендаторы стали предпочитать местоположения за Малым Московским Кольцом, где еще есть возможность найти подходящие предложения. «В дополнение к арендаторам, старающимся повысить уровень складской логистики за счет благоприятных условий арены складов класса А, появились арендаторы с запросами на площади, продиктованными нехваткой существующих площадей и необходимостью расширяться», - говорит Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia.

Увеличился не только общий объем купленных и сданных в аренду площадей, но и средний размер сделки. Если в 2009 году большая часть заявок на аренду не превышала нескольких тысяч квадратных метров, то уже в следующем существенно вырос спрос со стороны крупных арендаторов. «Количество сделок аренды помещений площадью более 20 тыс. кв. м увеличилось в 2 раза по сравнению с 2009 годом», - подсчитал Вячеслав Холопов. При этом рост объема сделок наблюдался также и в таких региональных городах, как Новосибирск, Екатеринбург и Ростов-на-Дону: с 70,5 тыс. кв. м в 2009 году до 195,3 тыс. кв. м в 2010 году. В результате доля в общероссийском объеме сделок выросла, по данным Knight Frank, с 8% в 2009 году до 18% в 2010 году. Однако этот факт еще не привел к росту арендных ставок в регионах.

Помимо роста среднего размера сделки эксперты единодушно говорят о возвращении качественного спроса на складские площади, начавшегося осенью 2010-го и окончательно укрепившегося к концу года. Это означает, что сегодня, в условиях объективного превышения спроса над предложением, все чаще заключаются долгосрочные (сроком на 7-10 лет), неразрывные, обеспеченные гарантиями или депозитом договоры аренды с прибыльной и финансово устойчивой международной или российской компанией, поясняет Виктор Афанасенко, директор по маркетингу и аренде Raven Russia Property Advisors. В то же время для кризисного периода, помимо низкой ставки аренды, были характерны также и другие «особые» условия: короткие или разрывные контракты аренды, символический размер депозита или возможность номинировать арендные ставки в рублях.

Еще один признак восстановления складского рынка к докризисным показателям - это наличие предварительных договоров аренды. «Стороны ведут переговоры и заключают соглашения в процессе строительства, в отношении еще не достроенных складских проектов», - говорит Виктор Афанасенко. В качестве примера он привел сделку, которую Raven Russia заключила с компанией «Русклимат», полностью арендовавшей фактически недостроенное здание 5-ой фазы проекта логопарка «Истра».

Посткризисное качество

Стоит отметить, что кризис, несмотря на весь принесенный с собою негатив, оказал ярко выраженное позитивное воздействие на рынок коммерческой недвижимости. Оно проявилось не только в том, что с рынка были вынуждены уйти не слишком профессиональные игроки, но также и в повышении качества услуг оставшихся компаний. «В условиях растущей конкуренции и дефицита вакантных площадей, компании всё больше внимания уделяют качеству складов и услуг», - подчеркивает Зоя Ли, директор по стратегии и развитию бизнеса логистического агентства «20А». По ее словам, это выражается в том, что логистические провайдеры стремятся полнее учитывать потребности клиентов, совершенствуют производственные процессы и внедряют технологические новшества. «Бизнес становится более прозрачным, открытым и цивилизованным, а сервис - индивидуальным и ориентированным на клиента», - добавляет Зоя Ли.

Со своей стороны многие компании сегодня стали понимать преимущества ответственного хранения своего товара на складах, что косвенно подтверждается повышением доли логистических операторов в общем объеме арендованных и купленных площадей. Как замечает Вячеслав Холопов, если в 2009 году их доля составляла 13%, то уже по итогам 2010 года достигла 18%. В то же время доля ритейлеров снизилась с 35% до 21%. «Ряд ритейлеров привлек 3PL-операторов для управления своими товарными запасами», - называет эксперт возможную причину.

Однако не только операторы готовы претворять в жизнь любые требования арендаторов, многие из которых носят специфический характер - собственники также идут навстречу. В связи с этим усложняются договоры аренды: многие компании, как российские, так и западные, хотят получить уникальный продукт «под себя», и собственники, идя навстречу пожеланиям арендаторов, адаптируют свои проекты под специфические запросы, внося изменения в проекты и инвестируя в строительство дополнительные средства. «Это могут быть дополнительные требования по вентиляции или температурному режиму, строительство конвейерных и сборочных линий под легкое производство или комплектацию, строительство специальных холодильных или морозильных камер, установка специального или уникального стеллажного оборудования. Многим компания требуется дополнительная электроэнергия», - рассказывает Виктор Афанасенко.

Например, компании Foxcon и Johnson Controlls наладили легкие производства в петербургском проекте «Шушары», на проектах Raven Russia в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге для компаний X5 Retail Group и «Дикси» были оборудованы холодильные камеры, а комплексы в Подмосковье и Санкт-Петербурге были адаптированы под нужды фармацевтических компаний «Интерлизинг», Alliance HealthCare, Fisher Clinical Services и B.Braun.

Между тем, Дмитрий Астреин обращает внимание, что на требования потенциальных арендаторов из числа алкогольных и фармацевтических компаний влияют принятые в последнее время новые нормы лицензирования. В связи с чем при подборе складских помещений наиболее важными для них являются наличие сплинклерной системы пожаротушения и реально действующая система приточно-вытяжной вентиляции, подчеркивает эксперт.

Девелоперы готовят стартапы

В ответ на возросший спрос девелоперы начали заявлять о строительстве складов, но пока речь в основном идет о небольших проектах под конкретного заказчика, а также о новых фазах существующих комплексов. До сих пор ни один из застройщиков на площадку не вышел, однако наиболее вероятным Петр Зарицкий считает начало строительства в этом году вторых очередей логистических комплексов «МЛП-Подольск» и «Гиффелс-Южные Врата». Кроме того, при условии повышенного спроса девелоперы готовы начинать реализацию новых очередей своих складских комплексов в регионах. Например, в Новосибирске на оба институциоанльных проекта («Логопарк Обь» фонда Raven RPA и «ПНК-Толмачево» группы ПНК) существует столь серьезный спрос, что даже заявлено уже о строительстве второй фазы проекта ПНК. «Однако сегодня большинство девелоперов, памятуя о «перегреве» рынка в 2007-2008 годах, все еще остаются весьма консервативны в оценках объема неудовлетворенного спроса, а соответственно - своих решениях», - обращает внимание директор отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. Кроме того, девелоперы ориентированы на последующую продажу своих объектов. Но в условиях дефицита спроса со стороны будущих потенциальных покупателей – инвестфондов – они не могут быть уверены в сроках «выхода» из проектов. Все это не позволяет застройщикам сегодня начинать реализацию крупных спекулятивных складских проектов площадью свыше 40-50 тыс. кв. м.

Чтобы вновь стало выгодно строить логистические объекты, должен быть выполнен ряд условий, подчеркивают эксперты. В первую очередь, необходим высокий уровень доходности – девелоперы должны понимать, что созданный ими продукт будет пользоваться стабильным спросом. При этом те дивиденды, которые они могут получить, должны покрывать всевозможные риски, которые их ждут на специфическом российском рынке. В то же время сегодня складской рынок остается все еще достаточно рисковым для небольших компаний, тогда как более уверенно себя чувствуют те девелоперы, которые на этом рынке уже находятся и понимают, что новые проекты будут выгодны для них. Например, Raven Russia планирует строительство II фазы проекта в подмосковном Климовске. «Первая фаза полностью сдана в аренду, и мы видим, что спрос на этот проект на рынке высокий, поэтому было принято решение о начале строительства II очереди общей площадью 54 тыс. кв. м», - рассказывает Виктор Афанасенко.

Инвесторы снова пойдут вкладывать средства в Россию, как только будут созданы необходимые условия, существовавшие до кризиса: прежде всего - это возврат от сроков окупаемости за 10 лет к 5-6 годам, подчеркивают эксперты. Основные условия для этого уже формируются: близится дефицит складских площадей и началось постепенное увеличение арендных ставок. В связи с этим эксперты уверены, что в столичном регионе возобновление спекулятивного девелопмента может начаться уже в этом году. «Результаты оживления спекулятивного девелопмента мы увидим в 2012 году, когда начнут выходить на рынок начинаемые в 2011 году проекты», - полагает Вячеслав Холопов. В свою очередь Руслан Суворов отмечает, что для развития спекулятивного девелопмента необходимо, чтобы склады класса А могли уверенно сдаваться в аренду со ставками от $120-$130/кв.м/год. «На сегодняшний день ставки приблизились к этому уровню, но еще не прошло достаточно времени, чтобы инвесторы почувствовали достаточную уверенность в рынке. Возможно, к концу 2011 года они убедятся в стабильности платежеспособного спроса на склады, и тогда капитал вновь придет в спекулятивные проекты», - рассуждает исполнительный директор Giffels Mangement Russia. В то же время арендные ставки в региональных городах на сегодняшний день пока обеспечивают окупаемость проектов за 10-12 лет и больше. В таких условиях спекулятивный девелопмент новых проектов невозможен, единогласно говорят участники рынка.

Что год грядущий нам готовит?

В целом, даже столичный складской рынок пока не готов к возобновлению спекулятивного строительства. У многих девелоперов сегодня имеются подготовленные площадки, на которых они готовы реализовывать следующие очереди своих проектов. Однако до тех пор, пока на рынок не вернется уверенный спрос, а арендаторы будут готовы заключать договоры аренды до начала строительства объекта, новых проектов ждать пока рано. Единственным исключением может стать строительство новых складских комплексов под конкретного заказчика, так называемого build-to-suit. По этому пути, например, пошла компания «Эспро», принявшая в кризис решение сконцентрироваться на реализации складских проектов только под конкретного заказчика. Ярким примером тому служит калужский складской комплекс «А-парк» общей площадью свыше 100 тыс. кв. м, который был построен рядом с заводом концерна Volkswagen. Помимо самого немецкого автогиганта его арендаторами стали производители автокомпонентов: Visteon, Lear, Benteler.

В этом году было заявлено о начале строительства около 600 тыс. кв. м складских помещений класса А, среди которых также присутствуют и те, что реализуются под конкретного клиента, отмечают эксперты Knight Frank. Однако завершение части из них придется на 2012 год. «В результате фактический ввод складских площадей в 2011 году не превысит 380 тыс. кв. м», - прогнозирует Вячеслав Холопов. С большой долей уверенности можно ждать ввода в этом году новых очередей складского комплекса «ПНК-Чехов», а также проекта VVV Company площадью 85 тыс. кв. м, который строится в 3 км от МКАД по Каширскому шоссе.

В целом, опрошенные порталом «Арендатор.ру» эксперты сошлись во мнении, что при условии сохранения благоприятных экономических условий и, в первую очередь, высокой цены на нефть, спрос на склады в 2011 году точно не будет меньше прошлогоднего уровня и превысит объем ввода новых площадей. В результате продолжится падение вакантности в классе А, которая, вероятно, опустится к концу года в Москве и области ниже 3%. Все это вызовет продолжение роста арендных ставок до приемлемого для спекулянтов уровня в $125-130/кв.м/год, и, воодушевленные растущей доходностью складов, девелоперы вновь начнут заявлять о запуске новых проектов. «Возможно, к концу 2011 года инвесторы убедятся в стабильности платежеспособного спроса на склады, и тогда капитал вновь придет в спекулятивные проекты», - надеется Виктор Афанасьев.


Арендатор.ру

 

05.03.2011