2009 год стал настоящим испытанием для рынка офисной недвижимости. В столице ставки аренды упали в общей сложности на 60%, а некоторые помещения класса В стало возможно снять всего по $120 за 1 кв. м. В этом году цены на большинство офисов вряд ли вырастут
Начавшееся в конце 2008 г. падение рынка офисной недвижимости продолжилось и в 2009 г. В декабре-2008 число купленных и сданных помещений упало до исторического минимума: девелоперам, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, удалось продать и сдать в аренду только 26 000 кв. м. В эксплуатацию за это время было введено 150 000 кв. м. Но и этот «рекорд» продержался недолго: уже в феврале объем сделок провалился до 10 000 кв. м.
Это вынудило владельцев офисных помещений идти на всевозможные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов: они, например, наперебой предлагали арендные каникулы (которые могли доходить до года) или выставляли офисы с готовой отделкой. Усугубляло ситуацию и то, что ввод в эксплуатацию офисов, строительство которых началось еще до кризиса, продолжался — девелоперам дешевле было достроить объект, чем его замораживать. По данным CB Richard Ellis, за I квартал прошлого года было построено около 900 000 кв. м офисной недвижимости — на 500 000 кв. м больше, чем даже в I квартале 2008 г. При этом свыше 60% площадей остались пустыми, статус еще 38% площадей оставался неопределенным, поскольку предварительные договоры аренды на них были заключены до кризиса. К тому времени ставки с начала кризиса уже упали до 40-50% и достигли $1000 (включая все) за 1 кв. м в год в офисах класса А и до $300 — класса В.
К маю был установлен ценовой рекорд: помещения класса В в бизнес-центрах «Технопарк «Синтез» на ул. Угрешской и «Очаково» на Большой Очаковской предлагались по 4500 руб. (около $135). Эта цена, правда, не учитывала налоги и коммунальные платежи, а сами помещения находились на цокольном или мансардном этажах. Спустя еще неделю на улицах Москвы появились перетяжки, предлагающие в аренду помещения в бизнес-парке «Румянцево» (пересечение МКАД и Ленинского проспекта) уже за 4000 руб. (около $120) с учетом всех дополнительных платежей. Правда, заключить договор по этой цене можно было только в течение двух недель и лишь на 11 месяцев. Но подобные предложения были единичными, а в большинстве случаев с лета ставки аренды если и снижались, то уже незначительно. По данным CB Richard Ellis, к ноябрю общее снижение ставок составило около 60%.
Сейчас офисы класса А сдаются в среднем по $600 за 1 кв. м, класса В — по $350-400. При этом около 2 млн кв. м площадей пустует, несмотря на наметившееся, по данным консультантов, оживление рынка. В III квартале совокупный объем сделок аренды офисной недвижимости в столице составил 420 000 кв. м (в I квартале сдано 266 000 кв. м, во втором — 328 000 кв. м).
В новом году ставки аренды существенно не изменятся и останутся на уровне 2009 г., ожидает руководитель отдела исследований офисного рынка CB Richard Ellis Анна Мельник. Подорожать могут помещения класса А в центре города на вторичном рынке — по ним запрашиваемся ставка может вырасти примерно на 10%, считает она. Небольшой рост возможен только на высококачественные объекты с хорошим месторасположением, соглашается коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба. По остальным объектам ставки в этом году вряд ли изменятся, продолжает она. Правда, объемы ввода офисных объектов в этом году уменьшатся, говорит Мельник: по ее расчетам, на рынке появится около 925 000 кв. м новых помещений (в 2009 г. — около 1,5 млн кв. м).
Ведомости
12.01.2010
